Airbnb à Marrakech : séjourner local ou céder à la location ?

Marrakech, la Perle du Sud, attire chaque année des millions de visiteurs grâce à son charme unique, ses souks colorés, ses jardins luxuriants, et ses monuments historiques. Avec l'essor des plateformes de location comme Airbnb, de plus en plus de touristes choisissent des hébergements alternatifs aux hôtels traditionnels. Mais est-ce vraiment une bonne idée de céder à la tentation des locations Airbnb à Marrakech ?

Installée à Marrakech depuis plusieurs années, j’ai vu exploser l’offre Airbnb dans toute la ville : riads du centre-ville, appartements chics à Guéliz, villas avec piscine à la Palmeraie. En tant que voyageuse, j’ai souvent été tentée par l’idée de vivre comme un local. Mais assez vite, j’ai découvert que le rêve peut se heurter à une réalité légale complexe, fluctuante et parfois risquée. Cet article analyse avec honnêteté si, oui ou non, céder à la tentation d’un Airbnb à Marrakech est une bonne idée — selon ton profil, ton séjour, ton envie d’authenticité… ou de sécurité.

L’article en bref 💡

➕ Airbnb à Marrakech : immersion authentique versus cadre légal contraignant
➕ Chiffres clés : taux d’occupation 64 %, nuitée moyenne MAD 799, 9 648 annonces actives 2025
➕ Réglementation stricte : enregistrement, permis, taxes, 120 jours max de location annuelle
➕ Conseils pour choisir un Airbnb bien noté, éviter les arnaques, respecter les règles fiscales
➕ Témoignages d’expatriée passionnée, avis clients, simulations de rentabilité

Airbnb à Marrakech en 2025 : chiffres et tendances

• En 2025, 9 648 annonces actives sur Airbnb à Marrakech, avec taux d’occupation moyen à 64 % sur l’année 2024/2025 et prix moyen de MAD 799 (~79 €) la nuit.

• Les quartiers les plus rentables sont la médina (taux 81 %, revenu moyen annuel ~MAD 313 841), suivi de Guéliz et Agdal. 

• Ce marché est très saisonnier : mars 2025 a connu un léger ralentissement (post-Ramadan), mais l’activité reste supérieure à 2019.

Le potentiel est réel, mais il faut bien évaluer les coûts annexes (ménage, conciergerie, fiscalité) pour apprécier la rentabilité réelle.

Pourquoi choisir une location Airbnb à Marrakech ?

Confort et intimité

L'un des principaux attraits des locations Airbnb est le confort et l'intimité qu'elles offrent. Contrairement aux hôtels, les locations Airbnb permettent aux voyageurs de se sentir comme chez eux, avec des espaces privés, des cuisines entièrement équipées, et souvent, des salons confortables.

• Exemple : Une villa privée avec piscine à Marrakech Palmeraie peut offrir un espace luxueux et tranquille, loin de l'agitation de la médina.

Expérience authentique

Les locations Airbnb permettent souvent aux voyageurs de vivre une expérience plus authentique. En séjournant dans un quartier résidentiel, vous aurez l'occasion de découvrir le mode de vie local et d'interagir avec les habitants.

• Exemple : Louer un riad traditionnel dans la médina peut vous plonger au cœur de la culture marocaine, avec son architecture unique et son atmosphère vibrante.

Flexibilité et options

Airbnb offre une grande variété de logements, allant des chambres économiques aux villas de luxe, en passant par les riads traditionnels. Cette flexibilité permet aux voyageurs de trouver un logement qui correspond à leur budget et à leurs préférences.

• Exemple : Vous pouvez trouver des studios modernes à Guéliz pour environ 30 à 50 USD par nuit, ou des riads entiers pour plusieurs centaines de dollars par nuit.

Les atouts de choisir un Airbnb à Marrakech

✨ Immersion locale et caractère authentique

Séjourner dans un riad rénové ou une villa privatisée offre une véritable immersion dans la vie marocaine. L’accueil personnalisé des superhosts te plonge dans la médina ou le quartier local dès le premier soir. 

💰 Confort à prix maîtrisé

Beaucoup de Airbnb sont plus spacieux et mieux équipés que certains hôtels équivalents, avec cuisine, terrasse, climatisation, souvent à des tarifs compétitifs face aux établissements de même standing.

🕘 Flexibilité et indépendance

Avec une cuisine et une autonomie totale, tu peux agir à ton rythme : déjeuner local, soirée chill sans horaires pour rentrer, espaces privatifs souvent plus tranquilles que les lobbies d’hôtel.

Rapport qualité-prix

Les locations Airbnb peuvent offrir un excellent rapport qualité-prix, surtout pour les groupes ou les familles qui souhaitent partager un logement.

• Exemple : Une villa de trois chambres avec piscine peut coûter environ 150 à 200 USD par nuit, ce qui est souvent plus économique que de réserver plusieurs chambres d'hôtel.

Équipements et commodités

Les locations Airbnb sont souvent équipées de commodités qui ne sont pas toujours disponibles dans les hôtels, comme une cuisine complète, une machine à laver, et parfois même une piscine privée.

• Exemple : Avoir une cuisine permet de préparer ses repas, ce qui peut être une option économique et pratique, surtout pour les séjours prolongés.

Localisation

Les Airbnb sont disponibles dans des quartiers variés, vous permettant de choisir l'emplacement idéal selon vos intérêts, que ce soit la proximité des attractions touristiques, des restaurants, ou des zones plus calmes et résidentielles.

• Exemple : Séjourner dans la médina pour être proche des souks et des monuments historiques, ou à Guéliz pour un accès facile aux restaurants et aux boutiques modernes.

Les contraintes légales & notre responsabilité

🧾 Cadre réglementaire renforcé

Le Maroc a instauré en 2024–2025 une loi stricte encadrant la location courte durée : tout propriétaire doit s’enregistrer, obtenir un permis de location touristique, respecter normes d’hygiène et sécurité, et afficher le numéro sur l’annonce. 

⚠️ Limitation des jours & contrat strict

Les propriétaires ne peuvent désormais louer plus de 120 jours par an, ce qui réduit l’offre en haute saison et crée une pression sur l’accès aux logements. 

💰 Fiscalité et risques

Les revenus Airbnb sont imposables (impôt sur le revenu) avec abattement fixe de 40 %. En cas d’infraction (absence de licence ou déclaration), les sanctions peuvent aller jusqu’à la suspension du compte ou la fermeture administrative. 

Cela garantit aux voyageurs des logements de qualité et sécurisés — à condition que les hôtes soient en règle.

Problèmes de sécurité

La sécurité peut parfois être un problème avec les locations Airbnb, surtout si l'hôte n'est pas professionnel ou si le logement n'est pas bien entretenu.

• Exemple : Des témoignages de voyageurs mentionnent des cas de logements mal sécurisés ou de voisinages peu sûrs.

Incohérence de la qualité

Contrairement aux hôtels qui ont des normes de qualité standardisées, les locations Airbnb peuvent varier considérablement en termes de propreté, de confort, et de services offerts.

• Exemple : Certains voyageurs ont rencontré des problèmes avec des logements ne correspondant pas aux photos ou à la description sur le site.

Restrictions et règlements

Certaines locations Airbnb peuvent avoir des restrictions ou des règlements stricts, comme des horaires d'arrivée et de départ spécifiques, des règles de bruit, ou des limitations sur l'utilisation des équipements.

• Exemple : Les règles strictes concernant les fêtes ou les visiteurs peuvent être un inconvénient pour certains voyageurs.

Pièges à éviter et critères pour bien choisir

🏡 Vérifier l’annonce

• Note du logement (idéalement ≥ 4,8 stars)

• mentions de légalité : permis, numéro d’enregistrement, conformité

• commentaires récents (2025) mentionnant propreté, accueil, soucis éventuels

📍 Quartiers adaptés selon profil

• Médina : immersion authentique, riads avec piscine, superhosts 

• Guéliz & Hivernage : plus moderne, bon pour famille ou séjour d’affaires

• Palmeraie ou Agdal : davantage de villas, plus calmes, souvent louées en day pass également

📅 Durée du séjour & saison à prendre en compte

• Haute saison (printemps & automne) : tarifs plus élevés, mais meilleure propreté et disponibilité

• Hors saison (été chaud ou Ramadan) : bons plans, mais certains logements ferment

Témoignages & mise en perspective expat

J’ai séjourné dans Riad El Ayadi, un Airbnb dans la médina récemment recommandé par Condé Nast Traveler. Le contraste entre la ruelle bruyante et le calme turquoise du patio m’a frappée : accueil chaleureux, petit déjeuner marocain servi sous les arcades, et conseil local précieux pour découvrir des patios secrets.

Comme expat, j’ai aussi constaté que certains biens sans licence légale offrent un tarif tentant… mais te laissent sans recours en cas de panne de clim, coupure d’eau ou impayé. Le risque peut l’emporter sur l’économie. Le support général des plateformes Airbnb ne remplace pas une régularisation locale. 

Comparaison avec les hôtels

Services et commodités

Les hôtels offrent des services et des commodités que les locations Airbnb ne peuvent pas toujours égaler, comme le service de chambre, la conciergerie, et les installations sur place (restaurants, bars, piscines).

• Exemple : Les hôtels de luxe à Marrakech, comme La Mamounia ou le Royal Mansour, offrent une expérience de service haut de gamme inégalée par la plupart des locations Airbnb. De même pour les petits hôtels et riads.

Sécurité et fiabilité

Les hôtels ont des mesures de sécurité strictes et offrent une fiabilité en termes de qualité et de service, ce qui peut être rassurant pour les voyageurs.

• Exemple : La sécurité 24 heures sur 24, les coffres-forts dans les chambres, et le personnel professionnel assurent une tranquillité d'esprit.

Programmes de fidélité et récompenses

Les grandes chaînes hôtelières offrent souvent des programmes de fidélité et des récompenses qui peuvent être avantageux pour les voyageurs fréquents. (ex: Booking)

• Exemple : Accumuler des points de fidélité peut permettre d'obtenir des nuits gratuites ou des surclassements dans les hôtels de la même chaîne.

Conseils pour choisir une location Airbnb à Marrakech

Faire des recherches approfondies

Avant de réserver, lisez attentivement les avis des précédents locataires et examinez toutes les photos disponibles. Privilégiez les hôtes ayant des évaluations élevées et de nombreux avis positifs.

Communiquer avec l'hôte

N'hésitez pas à poser des questions à l'hôte avant de réserver pour clarifier tout doute concernant les équipements, les règles de la maison, et l'emplacement du logement.

Vérifier les politiques d'annulation

Assurez-vous de bien comprendre les politiques d'annulation de l'Airbnb pour éviter des frais imprévus en cas de changement de plans.

Considérer l'emplacement

Choisissez un emplacement en fonction de vos intérêts et de vos activités prévues. Les quartiers de la médina offrent une expérience immersive, tandis que Guéliz et l'Hivernage sont plus modernes et calmes.

Mon conseil 

• Opte pour un Airbnb si : tu veux t’imprégner de la médina, cuisiner des plats épicés avec épicerie locale, bouquiner face à une piscine intime, rencontrer ton hôte du coin. Je l’ai vécu à Riad El Ayadi, et cela reste un souvenir précieux.

• Choisis un hôtel si : tu voyages seule, arrive tard, veux un support constant ou que tu préfères payer un supplément pour les services intégrés. Pas de tracasseries administratives, pas de risques légaux visibles.

L'impact des locations Airbnb sur la ville de Marrakech

Impact économique

Les locations Airbnb contribuent à l'économie locale en attirant des touristes et en générant des revenus pour les propriétaires locaux.

Impact social

Cependant, la popularité croissante des locations Airbnb a également des impacts sociaux, comme l'augmentation des loyers et la gentrification de certains quartiers, ce qui peut poser des problèmes pour les résidents locaux.

Réglementation et contrôle

Les autorités marocaines ont commencé à mettre en place des réglementations pour encadrer les locations de vacances afin de protéger les intérêts des résidents et des touristes.

• Exemple : Les nouvelles réglementations exigent que les propriétaires enregistrent leurs propriétés et paient des taxes sur les revenus générés par les locations de vacances.

Les locations Airbnb à Marrakech offrent une alternative intéressante aux hôtels, avec des avantages tels que le confort, l'intimité, et une expérience authentique. Cependant, elles présentent également des défis et des inconvénients à considérer. En faisant des recherches approfondies, en communiquant avec les hôtes, et en tenant compte des conseils et témoignages, vous pourrez décider si céder à la tentation de choisir Airbnb pour votre séjour à Marrakech est la meilleure option pour vous. 

Oui, Airbnb à Marrakech peut être une expérience précieuse, authentique et immersive… mais seulement si tu choisis un hébergement légal, bien noté, et bien situé. Tu bénéficieras d’un cadre local et parfois plus spacieux qu’un hôtel. Toutefois, la tentation du « moins cher sans permis » comporte des risques tangibles — juridiques, fiscaux ou relationnels. J’ai souvent conseillé à mes lectrices : céder à la tentation oui — mais avec prudence et bon sens. L’équilibre entre immersion locale et sécurité légale est la clé d’un séjour réussi.