Comprendre les frais de notaire dans l’immobilier au Maroc

Je me souviens parfaitement de cette après-midi ensoleillée où, attablée à la terrasse d’un café dans la médina de Marrakech, un couple de touristes m’a posé cette question : « Et toi qui vis ici, tu sais comment ça se passe pour acheter un riad ? On nous parle de frais de notaire, mais on n’y comprend rien ! »

Cette conversation a réveillé un souvenir encore très frais : mon propre parcours semé de doutes et de paperasse lorsque j’ai décidé d’investir ici. Car comprendre les frais de notaire dans l’immobilier au Maroc, ce n’est pas si simple, surtout quand on débarque de l’étranger avec ses repères bien français (ou belges, suisses…).

Alors j’ai décidé d’écrire cet article, pour vous — futurs acheteurs, rêveurs de vie au soleil, ou simplement curieux du système marocain. Voici tout ce que j’aurais aimé qu’on m’explique avant de signer quoi que ce soit.

L’article en bref 💡

➕ Les frais de notaire représentent entre 6% et 8% du prix d’achat d’un bien immobilier au Maroc.
➕ Ils incluent les droits d’enregistrement, la conservation foncière, les honoraires du notaire, la TVA, et des frais administratifs.
➕ Les frais varient selon le type de bien (neuf, ancien, titré, non titré) et la localisation.
➕ L’acheteur est généralement responsable de ces frais, mais une négociation est possible.
➕ Il est essentiel de bien anticiper ces coûts pour éviter les mauvaises surprises.

Pourquoi ces frais sont-ils si importants à anticiper ?

On a tendance à se concentrer uniquement sur le prix d’achat d’un bien immobilier, mais croyez-moi, les frais de notaire au Maroc peuvent rapidement alourdir la note. Et lorsqu’on a un budget précis, mieux vaut savoir où l’on met les pieds.

En tant qu’expatriée, j’ai découvert que ces frais regroupaient plusieurs éléments : taxes, honoraires, droits d’enregistrement, etc. Et qu’ils varient selon la nature du bien (neuf ou ancien), son usage (résidentiel ou commercial) et sa localisation.

Autant dire que ce n’est pas une science exacte — mais avec un peu de méthode, on peut s’en sortir sans y laisser trop de plumes.

Le rôle du notaire au Maroc : plus qu’un simple officier public

En France, le notaire est un acteur incontournable. Au Maroc, le notaire joue un rôle essentiel dans les transactions immobilières. Contrairement à d’autres pays où le notaire est principalement un témoin, au Maroc, il est un acteur clé de la sécurisation juridique de la vente. Il est chargé de :

• Vérifier la légalité des documents,

• Rédiger l’acte de vente définitif,

• S’assurer que les taxes sont payées,

• Publier l’acte à la Conservation Foncière.

Il existe deux catégories de notaires au Maroc :

• Les notaires de droit moderne : équivalents de ceux que l’on connaît en Europe, intervenant principalement pour les actes immobiliers.

• Les adouls : notaires religieux intervenant principalement pour les actes de statut personnel, tels que les contrats de mariage ou de divorce.

Pour l’achat d’un bien immobilier, c’est le notaire de droit moderne qui intervient.

Décomposer les frais de notaire au Maroc

Lorsque j’ai signé l’acte d’achat de mon appartement à Guéliz, j’ai été surprise de constater que les fameux "frais de notaire" représentaient environ 6 à 8 % du prix du bien. Voici le détail :

Les droits d’enregistrement

C’est la part la plus conséquente. Actuellement, ils sont de :

• 4 % du prix d’achat pour un bien immobilier enregistré à la Conservation Foncière.

• 1 % pour un logement social ou économique (sous conditions).

Ce montant est versé à l’administration fiscale, et non au notaire lui-même.

La taxe de conservation foncière

Elle est fixée à 1,5 % du prix de vente et sert à enregistrer le bien au nom du nouvel acquéreur auprès de la Conservation Foncière.

Les honoraires du notaire

Ils sont généralement de 1 % du montant de la transaction, avec un plafond ou un plancher selon les études. Certaines appliquent un tarif forfaitaire pour les petites transactions.

Les honoraires du notaire varient généralement entre 0,5 % et 1,5 % du prix d’achat, selon le montant de la transaction. Par exemple :

• Moins de 300 000 DH : 4 000 DH (frais fixes),

• Entre 300 001 DH et 1 000 000 DH : 1,5 %,

• Entre 1 000 001 DH et 5 000 000 DH : 1,25 %,

• Entre 5 000 001 DH et 10 000 000 DH : 0,75 %,

• Plus de 10 000 000 DH : 0,5 %.

La TVA sur les honoraires

La TVA est de 20 % au Maroc, et s’applique sur les honoraires du notaire. À ne pas négliger dans vos calculs !

Les frais administratifs annexes

Petits mais à comptabiliser : timbres, copies, frais de dossier, traduction éventuelle des documents…

💡 Exemple : pour un bien acheté à 1 000 000 MAD (environ 90 000 €), les frais de notaire peuvent représenter entre 60 000 et 80 000 MAD.

Exemple concret de calcul des frais de notaire

Imaginons l’achat d’un bien immobilier d’une valeur de 1 000 000 DH :

• Droits d’enregistrement : 4 % de 1 000 000 DH = 40 000 DH,

• Taxe de conservation foncière : 1,5 % de 1 000 000 DH = 15 000 DH,

• Honoraires du notaire : 1,25 % de 1 000 000 DH = 12 500 DH,

• TVA sur honoraires : 20 % de 12 500 DH = 2 500 DH,

• Frais administratifs : environ 1 500 DH.

Total des frais de notaire : 40 000 + 15 000 + 12 500 + 2 500 + 1 500 = 71 500 DH.

Ainsi, pour un bien acheté à 1 000 000 DH, les frais de notaire s’élèveraient à environ 7,15 % du prix d’achat.

Qui paie quoi ? Une question de pratique (et de négociation)

En principe, c’est l’acheteur qui supporte tous les frais liés à l’achat, y compris ceux du notaire. Le vendeur, lui, devra s’acquitter de la plus-value immobilière éventuelle.

Mais ici, à Marrakech, tout est une affaire de discussion. Lors de mon propre achat, j’ai pu négocier certains frais, notamment en passant par une agence immobilière sérieuse qui avait l’habitude de traiter avec des expatriés.

D’ailleurs, petite parenthèse : sur mon blog, je vous partage quelques contacts fiables que j’ai testés pour vous. Parce qu’acheter à Marrakech, c’est aussi s’entourer des bonnes personnes.

Les spécificités selon le type de bien

Achat dans le neuf (promoteur immobilier)

Si vous achetez un bien neuf auprès d’un promoteur, les frais peuvent être légèrement inférieurs, notamment en ce qui concerne les droits d’enregistrement. Certains programmes proposent des offres "frais de notaire inclus", ce qui peut être intéressant… à condition de lire les petites lignes.

Achat d’un bien ancien (riad, appartement…)

C’est souvent le cas pour les étrangers tombés amoureux de la médina. Mais attention : les riads sont parfois non titrés, ou bien soumis à des situations juridiques complexes. Dans ce cas, les frais peuvent augmenter, car le notaire devra faire un travail de régularisation plus long — et plus coûteux.

Et si on achète à deux ? Mariage, indivision, SCI…

Autre subtilité : si vous achetez à deux, il faudra choisir un régime d’acquisition adapté. Le notaire peut vous conseiller selon votre situation (mariés, pacsés, concubins…).

Personnellement, j’ai choisi de créer une SCI marocaine avec mon conjoint pour investir ensemble, tout en protégeant chacun notre part. Cela implique des démarches supplémentaires, mais parfois des frais optimisés sur le long terme.

Mes conseils personnels avant de signer chez le notaire

Prendre un notaire indépendant

Évitez les notaires imposés par les agences ou les promoteurs, sauf si vous avez une confiance absolue. Avoir son propre notaire, c’est une garantie de neutralité.

Demander un devis détaillé

N’hésitez pas à réclamer un document avec tous les frais estimés avant de vous engager. Cela vous évitera les mauvaises surprises.

Prévoir une marge dans votre budget

Mon conseil de cœur : prévoyez 10 % de marge dans votre budget global, pour couvrir tous les frais annexes (et les imprévus !).

Ne pas se précipiter

Le coup de cœur est souvent immédiat à Marrakech. Mais prenez le temps de lire chaque ligne, d’analyser chaque frais. C’est votre avenir qui est en jeu.

Et après ? La vie dans son nouveau chez-soi à Marrakech

Je ne peux pas vous mentir : malgré les démarches, les frais, les allers-retours chez le notaire et les signatures interminables… le jour où j’ai reçu mon acte de propriété, j’ai ressenti une immense fierté.

Ce bout de ville que j’avais toujours aimé, cette terrasse ensoleillée, ces odeurs de coriandre et de fleur d’oranger… c’était chez moi. Et c’est pour partager cette sensation que j’écris aujourd’hui sur mon blog, où je raconte les coulisses d’une vie gourmande et enracinée à Marrakech.

Comprendre les frais de notaire dans l’immobilier au Maroc, c’est bien plus qu’un simple exercice comptable. C’est se donner les moyens de vivre son rêve en toute sérénité, d’investir dans un quotidien ensoleillé, et de poser ses valises là où le cœur bat plus fort.

Si comme moi, vous rêvez d’un chez-vous à Marrakech — que ce soit un riad à rénover, un studio moderne ou une maison avec jardin — je vous encourage à vous renseigner, à poser toutes vos questions, et à prendre le temps.

Et si cet article vous a été utile, n’hésitez pas à le partager, à me laisser un petit mot en commentaire, ou à parcourir les autres articles du blog. Entre deux recettes de zaalouk et mes adresses secrètes pour bruncher au calme, vous y trouverez toujours une touche de soleil… et de conseils bienveillants.

🔶 FAQ – Vos questions sur les frais de notaire au Maroc