Est-ce vraiment rentable d'acheter pour faire de la location Airbnb au Maroc ?

💡 L’article en bref

➕ Le contexte : explosion du tourisme, rendement attractif et cadre réglementaire strict
➕ Chiffres clés : rendements bruts autour de 7 % à Marrakech, taux d’occupation à 76 %
➕ Réglementation et fiscalité : permis, déclaration, TVA, impôts et retenue à la source
➕ Coûts à anticiper : entretien, assurance, gestion locative (15‑30 %)
➕ Réflexion stratégique : rentabilité réelle, risques, alternative à la location longue durée

Le contexte : pourquoi Airbnb au Maroc attire toujours ?

Depuis la reprise post‑COVID, le tourisme au Maroc a retrouvé un niveau record, avec près de 14,6 millions de visiteurs en 2024, soit +19 % par rapport à 2023. Marrakech, première destination du pays, attire environ 9 millions de touristes en 2023, et la pression y est forte .

Cette affluence génère une demande locative soutenue, particulièrement pour les logements de courte durée – le fameux Airbnb. En mai 2025, le taux d’occupation à Marrakech tournait autour de 76 %, avec des pics à 82–90 % dans la médina . De quoi booster sérieusement la rentabilité.

Rentabilité brute : des chiffres plutôt encourageants… sur le papier

Selon le Global Property Guide, la rentabilité brute annuelle à Marrakech est d'environ 7,08 %. Et la plateforme Sands Of Wealth rapporte un gain moyen de 166 000 MAD/an pour un hôte Airbnb à Marrakech en 2023, soit une augmentation de revenu de +15 % pour les propriétaires.

⚠️ En revanche, la rentabilité nette est souvent 2 points inférieure, après frais et impôts . L’exercice consiste donc à comparer :

• Achats dans l’ancien (≈8 900 MAD/m²) ou dans le neuf (jusqu’à 15–25 000 MAD/m²) 

• Loyer Airbnb moyen : environ 748 MAD/nuit, soit un revenu annuel modulé selon la saisonnalité

• Taux d’occupation réel, selon le quartier (90 % médina à 65 % Palmeraie) 

Régulation et fiscalité : ce que j’ai appris 

Permis et conformité immobilière

Depuis 2019, tout propriétaire Airbnb doit obtenir un permis via le portail du Ministère du Tourisme, après inspection sécurité et hygiène. À Marrakech, cela implique aussi un audit mensuel .

Déclaration fiscale depuis la loi de 2023

• Déclaration annuelle obligatoire avant le 28 février (ou 1er mars) 

• Revenus > 30 000 MAD imposés de 10 % à 38 %

• Retenue à la source de 10–15 % et TPT à 1,5 %

Obligations de sécurité et d’enregistrement

• Fiche de police avec données des voyageurs 

• Décharge du permis à afficher dans la location 

📌 Alerte expat : difficile de gérer en mode DIY. Il vaut mieux choisir une agence locale bilingue (commission 15‑20 %), transparente sur les exigences Reddit.

Coûts cachés : frais à anticiper pour une rentabilité réaliste

Même si certaines charges sont récupérables (ménage, assurance), il faut envisager une amputation de 4 à 6 % sur le rendement brut, avant impôt

Rentabilité nette : simple calcul

Un exemple concret :

• Achat d’un studio 50 m² à 8 900 MAD/m² → 445 000 MAD

• Revenus Airbnb : 748 MAD/jour × 220 jours × 0,75 → 123 500 MAD/an

• Revenus nets avant impôt : -5 % gestion -10 % charges = 86 625 MAD soit 19 % de rendement net

• Après impôt (~20 %) = 15 % net réel

👉 Ce scénario correspond à une rentabilité attractive, bien au-delà de la location longue durée (~7 %).

Les risques à connaître

Réglementation changeante

120 jours max/an sur Airbnb ? La loi marocaine l’interdit pas encore, mais ce type de restriction est fréquent ailleurs, et va forcément bientôt arriver au Maroc, donc attention.

Fiscalité et contrôle

Non-déclaration = risque d’audit, amende, gel de compte.

Risque locatif et societal

Selon des discussions Reddit, la location longue est perçue risquée, décourageant certains . Airbnb, en contournant la loi des couples non mariés, peut aussi créer des conflits.

Brutalité du marché

Investissement rapide pour le mondial 2026? Les prix explosent, notamment à Gueliz (jusqu’à +50 % en 3 ans).

Alternatives ou optimisations

Location longue durée

Rendement moyen 6–9 % avec moins de contraintes. Mais risque élevé d’impayés et litiges longs .

L’investissement dans les villas

Ex. Palmeraie : villas haut de gamme, performance Airbnb plus faible (~65 % occupancy) mais avec gros tickets.

Mix Airbnb durant haute saison

Optez pour un contrat neuf-moins durant l’été et Airbnb en automne-printemps.

📜 Nouveautés réglementaires à Marrakech : la loi sur Airbnb se renforce

Depuis l’entrée en vigueur du décret n° 2.23.441 en août 2023 (loi n° 80-14), Marrakech, comme d’autres villes touristiques, renforce drastiquement la régulation des locations de courte durée Airbnb. Les hôtes doivent désormais obtenir une licence d’exploitation, valable 5 ans, avant de pouvoir louer leur bien, et présenter un dossier détaillé — photographies, conformité aux normes de sécurité incendie, détecteurs de fumée, etc.

Mais le plus significatif : la fiscalité s’alourdit. Il faut désormais payer une taxe sur le revenu net à hauteur de 20 %, plus une taxe municipale de 10,5 %, en plus de la TVA à 10 %. Cette mécanique fiscale a été mise en place pour garantir que les revenus issus d’Airbnb participent pleinement à l’économie locale. Un audit national, incluant des contrôles des transferts internationaux, identifie maintenant les revenus non déclarés, sur les plateformes comme Airbnb, PayPal ou les comptes étrangers .

À Marrakech, les autorités, en partenariat avec les services de change et les ministères du Tourisme et de l’Intérieur, ont lancé une campagne de recensement des biens loués. Le but ? Exiger la conformité fiscale, la déclaration des revenus au fisc et le respect du plafond légal de 120 jours de location par an — limite prévue par le décret . Si jusqu’à présent les contrôles restaient limités, la donne change : les hôtes non conformes s’exposent désormais à amendes, gel de comptes, voire fermeture administrative.

En résumé : rentable… mais à préparer et pas sûr de la rentabilité au long terme...

✅ Points forts : rentabilité réelle de 12–15 %, marché touristique en croissance, possibilité de combiner courte et longue durée.

⚠️ Challenges : réglementation stricte, fiscalité complexe, montée des prix immobiliers, risques de saturation.

🎯 Mon conseil : si vous êtes prêts à gérer la conformité, à déléguer la gestion et à anticiper les frais, Airbnb à Marrakech peut être très rentable. Mais ce n’est pas un "gain passif" sans vigilance.

Marrakech reste une destination attractive et rentable, à condition de comprendre les mécanismes : permis, fiscalité, gestion, réglementation. Pour mon projet, cela a été un saut vers une liberté inspirante, mêlée à des responsabilités réelles.

Portés par la croissance touristique et fondés sur une stratégie sérieuse, les investissements Airbnb peuvent rapporter mieux qu’en Europe ou en location longue durée.

Mais comme toujours, le secret est dans la préparation : bonne équipe locale, veille juridique, budget détaillé et accompagnement pro. Alors, prêt·e à sauter le pas ?

❓ FAQ – Investir dans Airbnb au Maroc