Prix de l’immobilier à Marrakech : coûts, quartiers et tendances 2025

L’article en bref 💡

➕ Le prix au m² à Marrakech varie fortement selon le quartier : du très abordable au très haut de gamme.
➕ Guéliz, Médina, Hivernage, Palmeraie sont les secteurs les plus recherchés — avec des prix pouvant dépasser 20 000 MAD/m² pour les appartements de prestige.
➕ Les villas de luxe, les riads rénovés et les propriétés neuves affichent des prix très élevés, en particulier dans les zones de Palmeraie, Route de l’Ourika ou Route d’Amizmiz.
➕ Le marché est en hausse — les prix du foncier ont quasiment doublé dans certaines zones depuis 2024.
➕ Pour acheter à Marrakech, il faut non seulement compter le prix d’achat mais aussi les frais annexes (notaire, agence, finitions) et choisir le bon moment.

Les quartiers de Marrakech et les prix actuels (2025)

Vivre à Marrakech, c’est accepter de jongler entre tradition et modernité, et le marché immobilier reflète parfaitement cette dualité. En 2025, les prix varient énormément selon le quartier, le type de bien et la proximité des commodités.

• La Médina : cœur battant et historique, elle reste prisée par les amoureux d’authenticité. Les riads rénovés se négocient entre 15 000 et 25 000 MAD/m² (soit 1 400 à 2 300 €/m²). Certains riads d’exception, parfaitement restaurés avec patio et bassin, dépassent facilement le million d’euros.

• Guéliz : quartier moderne, idéal pour ceux qui cherchent un appartement urbain avec commerces, restaurants et cafés à proximité. Les prix oscillent autour de 13 000 à 18 000 MAD/m² (1 200 à 1 650 €/m²).

• L’Hivernage : secteur chic, apprécié pour ses villas avec piscine et ses résidences de standing. Ici, on grimpe à 20 000 à 30 000 MAD/m² (1 800 à 2 800 €/m²).

• La Palmeraie : le poumon vert de Marrakech, prisé des investisseurs pour des villas spacieuses et luxueuses. Comptez 25 000 MAD/m² minimum, avec des villas entières dépassant parfois les 2 ou 3 millions d’euros.

• Quartiers périphériques (Targa, Mhamid, route de Casablanca) : les prix y sont plus accessibles, avec des appartements à partir de 8 000 à 10 000 MAD/m² (750 à 950 €/m²). Une option idéale pour les familles ou ceux qui veulent investir sans exploser leur budget.

Évolution du marché immobilier : tendances et chiffres récents

Le marché immobilier de Marrakech a connu de nombreux rebondissements au cours de la dernière décennie.

• Avant la pandémie (2019) : une forte demande internationale, en particulier venant de la France, de l’Espagne et du Moyen-Orient.

• Pendant la pandémie (2020-2021) : ralentissement des transactions, baisse des prix de 10 à 15 % dans certains quartiers.

• Depuis 2022 : le marché est reparti à la hausse, porté par le retour du tourisme et des investissements étrangers.

En 2025, plusieurs tendances se dessinent :

1. La montée en gamme : les étrangers privilégient les biens de prestige (riads rénovés, villas avec jardin et piscine).

2. L’investissement locatif : avec le succès d’Airbnb et la demande croissante des voyageurs, de nombreux investisseurs se tournent vers des biens rentables pour la location saisonnière.

3. Un attrait croissant des Marocains : une classe moyenne émergente investit dans l’appartement en périphérie ou le logement neuf.

4. Durabilité et écoresponsabilité : certaines nouvelles résidences intègrent des panneaux solaires et une meilleure isolation, un vrai argument face à la hausse des températures.

En chiffres, selon les dernières statistiques publiées par Bank Al-Maghrib et des agences locales, le prix moyen au m² à Marrakech en 2025 est estimé à 14 000 MAD/m² (1 300 €/m²), mais avec des écarts importants selon le quartier.

Acheter en tant qu’expatrié·e vs local : différences et réalités

Acheter à Marrakech n’a pas les mêmes implications selon que l’on soit Marocain ou étranger.

• Pour les Marocains résidents : le processus est relativement simple, avec accès aux prêts bancaires locaux. Le financement immobilier est courant, avec des taux qui oscillent autour de 4,5 à 5,5 % en 2025.

• Pour les étrangers : il est tout à fait possible d’acheter un bien, mais certaines règles s’appliquent. Par exemple, l’achat de terrains agricoles reste interdit, sauf si le terrain est reclassé en zone constructible. Les banques marocaines acceptent parfois de financer un achat pour un expatrié, mais cela reste plus compliqué. La plupart des investisseurs étrangers passent donc par un financement en cash ou via une banque de leur pays d’origine.

• Frais annexes : les droits d’enregistrement, frais de notaire et taxes représentent environ 6 à 7 % du prix d’achat.

• Sécurité juridique : il est indispensable de vérifier le titre foncier (« Melkia » pour certains biens anciens). Dans le cas d’un riad dans la Médina, beaucoup sont encore non titrés, ce qui peut compliquer la procédure.

Biens de prestige et logements traditionnels : quel budget prévoir ?

Marrakech séduit par la diversité de son offre immobilière :

• Les riads traditionnels : certains nécessitent de lourdes rénovations (200 000 à 500 000 € pour un projet complet), mais une fois restaurés, ils deviennent de véritables bijoux.

• Les villas modernes : avec piscine, jardin et architecture contemporaine, elles se trouvent surtout à l’Hivernage, à la Palmeraie ou sur la route de l’Ourika. Comptez entre 600 000 € et 2 millions € selon la taille et l’emplacement.

• Les appartements : plus accessibles, avec des prix allant de 80 000 € à 250 000 € selon la superficie et le standing.

• Les résidences touristiques : certaines agences proposent des biens clé en main avec gestion locative, idéaux pour ceux qui veulent investir sans gérer le quotidien.

Avantages et inconvénients d’investir à Marrakech

Comme tout marché, l’immobilier à Marrakech a ses forces et ses faiblesses.

✅ Les avantages

• Rentabilité locative élevée grâce au tourisme.

• Un marché dynamique avec une demande soutenue.

• Une qualité de vie unique : climat ensoleillé, gastronomie, culture et art de vivre.

• Prix attractifs comparés à d’autres destinations méditerranéennes (Lisbonne, Ibiza, Nice…).

❌ Les inconvénients

• Fluctuation du marché : sensible aux crises économiques et politiques.

• Procédures parfois complexes : surtout pour les riads ou terrains.

• Entretien coûteux pour les grandes villas et riads (jardin, piscine, personnel).

• Gestion locative chronophage si l’on n’a pas un intermédiaire fiable.

Démarches et procédures pour acheter un bien au Maroc

Acheter à Marrakech nécessite plusieurs étapes incontournables :

1. Choisir un notaire : c’est obligatoire au Maroc, et il agit comme garant de la légalité de la transaction.

2. Vérification du titre foncier : s’assurer que le bien est bien immatriculé et sans litiges.

3. Signature du compromis de vente (promesse unilatérale) : avec un premier versement (généralement 10 %).

4. Signature de l’acte définitif : une fois toutes les vérifications faites.

5. Enregistrement et immatriculation : pour officialiser la propriété au nom de l’acheteur.

En termes de délais, un achat peut prendre 2 à 3 mois si tout est clair, mais certains dossiers s’éternisent (jusqu’à 6 mois ou plus) lorsqu’il y a des problèmes de succession, de copropriété ou de titre non régularisé.

Comment les prix varient selon les quartiers

Les quartiers font toute la différence à Marrakech. J’ai rassemblé ce que j’ai trouvé comme données pour 2025, quartier par quartier, pour appartement et villa.

• Guéliz : très demandé, moderne, services, commerces, proximité. L’appartement dans ce quartier monte à environ 12 600 MAD/m², la villa peut dépasser 16 500 MAD/m² pour les biens de haut standing. 

• Masmoudi : situé proche des zones intermédiaires, prix appartement moyen ~ 13 136 MAD/m² ; villas un peu moins selon état. 

• Centre-ville / Médina : quartiers historiques comme Rahba Kedima, Sidi Bou Amar, etc. Prix appartement ~ 10 000-12 000 MAD/m², villas dans des riads rénovés plus chers selon charme et prestations. 

• Hivernage, Avenue Mohammed VI, Palmeraie : zones très prisées de luxe. Dans ces secteurs, je constate que pour des biens haut de gamme, on atteint des prix au-delà de 20 000 MAD/m² pour appartement de prestige, avec des villas beaucoup plus chères selon la taille, vue, piscine etc. 

• Zones périphériques ou moins centrales (ex : certains secteurs au sud ou est, ou périphéries) : beaucoup plus abordables, de l’ordre de 8 000 à 11 000 MAD/m² pour appartement, selon état, proximité des commodités. 

Exemples concrets de biens actuels

Pour se rendre compte de ce que coûtent réellement les biens, voici des exemples récents que j’ai repérés :

• Une villa de 239 m² à Daoudiat, Guéliz : ~ 2 500 000 MAD. 

• Une villa de 480 m² à Camp Al Ghoul : ~ 7 000 000 MAD. 

• Villa à Targa, de 235 m² et 3 chambres : ~ 2 500 000 MAD. 

• Villa de luxe sur Route de l’Ourika dans le projet Zaraba Signature : villas neuves avec 3-4 suites, surfaces de 229 à 370 m², terrain grand, prix de ~ 5 000 000 MAD et plus selon équipements. 

• Un riad à rénover : certains biens vieux (~ centre Médina) peuvent être trouvés à partir de 1 000 - 1 500 €/m² (soit ~ 12 000-18 000 MAD/m² selon conversion) pour l’ancien, mais une fois rénové, ces prix grimpent fortement. 

Tendances du marché en 2024-2025

Hausse du foncier

Depuis 2024, le prix du foncier à Marrakech a quasiment doublé. Là où on voyait des terrains constructibles à ~ 500 MAD/m², aujourd’hui il est courant de les trouver à 1 000 MAD/m² voire plus, surtout dans les zones périphériques et en expansion. 

Offre et demande

• Demande en forte progression, surtout de la part d’étrangers, d’expatriés et d’investisseurs locatifs.

• Offre parfois en retrait dans les zones centrales ou très prisées : terrains rares, biens anciens rénovés, villas de luxe manquent.

• Cela accentue les prix pour les biens de standing, mais offre aussi des opportunités dans les secteurs périphériques émergents.

Types de biens les plus demandés

• Appartements modernes avec terrasse (Guéliz, Hivernage).

• Villas avec piscines et jardins dans Palmeraie, Route de l’Ourika.

• Riads rénovés dans Medina ou dans les anciennes artères pour ceux qui veulent charme et authenticité.

Coût d’achat vs coût réel : les frais annexes à prévoir

Quand j’ai acheté mon bien ici, j’ai vite appris que le prix affiché n’était jamais la fin des dépenses. Voilà ce à quoi tu dois t’attendre en plus :

• Frais de notaire/état civil : droits d’enregistrement, formalités légales, environ 5 à 6 % du prix d’achat selon bien.

• Honoraires d’agence : typiquement 2 à 5 % selon agence et bien.

• Coûts de rénovation ou de mise aux normes : très variables selon état du bien — un riad ancien peut nécessiter plusieurs centaines de milliers de MAD pour toiture, plomberie, isolation, etc.

• Charges de copropriété, entretien, sécurité, taxes foncières locales si applicable.

• Prix de l’ameublement et des finitions si tu veux quelque chose prêt à habiter.

Pourquoi certains quartiers sont si chers / moins chers

En tant qu’expat, j’ai remarqué plusieurs facteurs qui expliquent les écarts de prix :

• Proximité des commodités : écoles internationales, centres commerciaux, routes, aéroport.

• Prestations de luxe : piscine, jardin, vue sur Atlas ou sur la montagne, finitions haut de gamme (pierre, marbre, bois de qualité), sécurité.

• Authenticité & charme : riads anciens restaurés coûtent plus cher au m² que l’équivalent moderne pour une finition similaire.

• Nouveaux projets et infrastructures : nouvelles routes, résidences sécurisées, zones d’activités, cela valorise fortement les quartiers périphériques.

• Tourisme & location saisonnière : les zones avec fort potentiel locatif saisonnier tirent les prix vers le haut (Hivernage, Médina, Guéliz).

Pour qui et pourquoi investir à Marrakech

En tant qu’expatriée, j’ai vu plusieurs profils d’acheteurs :

• Résidences principales : personnes qui viennent vivre ici de façon permanente ou semi-permanente.

• Résidences secondaires : ceux qui veulent une maison de vacances, souvent dans les renfoncements à la Palmeraie ou sur la Route de l’Ourika.

• Investisseurs locatifs : location longue durée ou location saisonnière, surtout dans les quartiers touristiques ou résidentiels recherchés.

• Propriétaires de riads ou projets de restauration : pour un charme authentique, souvent avec des coûts de rénovation élevés mais avec potentiel de plus-value.

Que prévoir si tu veux acheter : mes conseils

D’après mon expérience, voici des étapes qui font la différence :

• Toujours visiter plusieurs biens pour comparer surfaces, vues, orientation, état réel.

• Se renseigner sur les titres de propriété, cadastre, permis de construire.

• Vérifier les charges de copropriété, espace vert, sécurité, nuisances, bruit.

• Négocier selon l’état du bien, la demande, la durée de mise sur le marché.

• Prendre en compte le coût du financement si tu utilises un prêt, le taux de change si tu es en devise étrangère, ou les frais bancaires d’un transfert international.

Perspectives à moyen terme

• Les prix devraient continuer à monter, mais à un rythme plus modéré, selon les experts.

• Zones périphériques et projets neufs vont gagner en attractivité grâce aux infrastructures.

• Demande de biens durables, bien isolés, économes en énergie, va s’accentuer.

• Le marché du luxe et des villas exclusives reste dynamique, mais les biens “entrée de gamme haut standing” auront un rôle clé.

Les prix de l’immobilier à Marrakech sont aujourd’hui en forte évolution. Pour l’ancien, on se situe souvent entre 12 000 et 15 000 MAD/m² dans les quartiers de milieu / haut de gamme, et beaucoup plus élevé dans les secteurs très recherchés. Pour les villas luxueuses, les riads rénovés, les propriétés de prestige, les chiffres grimpent fortement en raison de l’emplacement, du standing et des prestations.

Pour moi, vivre à Marrakech c’est voir cette économie immobilière vibrer : entre opportunités, rêves de villa ou riad, et réalités financières. Si tu veux investir, acheter ou simplement comprendre le marché, être bien informé sur ces prix, bien choisir ton quartier, anticiper les frais et visiter plusieurs biens est essentiel.

FAQ prix de l'immobilier à Marrakech - 2025