Biens immobiliers : taxes auxquelles sont assujettis les étrangers

L’article en bref 💡

➕ Droits à l’acquisition : entre 4 % et 5 % selon le bien (habitation, terrain, logement social).
➕ Frais annexes : notaire, conservation foncière, dossier, agence : entre 6 et 10 %.
➕ Taxes annuelles : taxe urbaine (jusqu’à 30 %), taxe d’édilité/service communal (6,5–10 %).
➕ Plus-value (TPI) à 20 %, avec mécanisme de calcul précis et conditions d’exonération.
➕ Fiscalité locative : seuil d’exonération à 30 000 DH, puis taux de 10 % ou 15 % selon montants.
➕ Conseils d’expatriée : assurance du transfert des fonds, recours à un notaire compétent, anticipation des démarches fiscales.

Droits d’acquisition immobilière

Biens bâtis (habitation, commerce, professionnel)

• Droits d’enregistrement : 4 % de la valeur du bien

• Conservation foncière : 1,5 % + environ 200 DH pour le certificat de propriété 

• Notaire (honoraires + taxe notariale) : environ 1 % (≥2 500 DH) + TVA (7–10 %) 

• Frais de dossier (timbres, etc.) : environ 1 500 à 3 000 DH 

Terrains nus ou mixtes

• Droits : 5 % sur le terrain nu 

• Le calcul fractionne le prix selon bâti / non bâti 

Logements sociaux ou à faible valeur

• Taux réduit à 3 % pour les logements sociaux (≤ 80 m² et ≤ 250 000 DH) ou à faible valeur (≤ 60 m² et ≤ 140 000 DH) 

Frais totaux d’acquisition

Au total, l’acquéreur budgétise entre 6 % et 10 % du prix du bien pour couvrir tous les frais annexes

Taxes annuelles pour les propriétaires

Taxe urbaine

• Impôt annuel comparable à la taxe foncière française.

• Taux : jusqu’à 30 % de la valeur locative, réévaluée de 2 % tous les 5 ans 

• Exonération pendant 5 ans pour constructions neuves.

Taxe d’édilité (services communaux)

• Taux : 10 % en zone urbaine, 6,5 % en périphérie 

• Abattement de 75 % si le bien est une résidence principale occupée par le propriétaire ou famille proche, et pour MRE 

Impôt sur les revenus locatifs

• Calcul basé sur le revenu brut imposable (loyers perçus + charges locatives) – déduction des charges à la charge du propriétaire 

• Exonération si revenu brut < 30 000 DH.

• Taux de 10 % pour revenus < 120 000 DH, et 15 % au-delà 

Taxe sur le profit immobilier (TPI) – plus-value

• Taux standard : 20 %, jusqu’à 30 % pour terrains non bâtis en zone urbaine 

• Calcul basé sur la différence entre prix de vente et prix de revient, ce dernier incluant les frais d’acquisition, travaux, intérêts, réévalué par un coefficient

• Cotisation minimale : 3 % du prix de vente si la plus-value est faible 

• Demandes d’avis préalable possibles depuis la loi de finances 2023, pour clarifier la base imposable avant la vente 

• Exonérations : revente entre conjoints ou ascendant/descendant, résidence principale occupée ≥ 5–6 ans, logement social après 4 ans 

Exemples chiffrés concrets

Pour rendre plus clair le fonctionnement des taxes, voici un exemple réel :

• Achat d’un appartement à Marrakech (2 000 000 MAD)

  • Droits d’enregistrement : 4 % → 80 000 MAD

  • Conservation foncière : 1 % → 20 000 MAD

  • Honoraires notaire : environ 1 % → 20 000 MAD
    ➝ Total des frais liés à l’achat : 120 000 MAD

• Taxe urbaine annuelle :
  Si la valeur locative cadastrale est estimée à 60 000 MAD/an, le taux appliqué peut être de 10 % → 6 000 MAD/an

• En cas de revente (exemple : 2 600 000 MAD après 5 ans) :
  Plus-value nette = 600 000 MAD
  TPI (Taxe sur la plus-value immobilière) : 20 % → 120 000 MAD

Cet exemple aide à comprendre que l’investissement immobilier au Maroc reste attractif, mais qu’il faut prévoir ces charges en amont.

Tableau récapitulatif des taxes

Rapatriement des fonds et financement

• Investir en devises via compte en dirhams convertibles permet de rapatrier la plus-value en une seule fois 

• Sans cette condition, le transfert est plafonné à 25 % par an sur 4 ans 

Sécurité juridique 

• Veillez à acquérir un bien titré, avec titre foncier et enregistrement au conservatoire 

• Le notaire vérifie l’absence d’hypothèque, rédige compromis et acte authentique, publie l’acte au conservatoire 

• En zones rurales, acquisition possible seulement avec autorisation spéciale, d’où l’importance de conseil juridique local 

Zoom par ville

• Marrakech : très stricte sur la déclaration des locations saisonnières. Les contrôles sont fréquents, notamment dans la médina et Guéliz.

• Casablanca : fiscalité parfois plus souple pour les biens à usage professionnel. Attention toutefois aux contrôles liés aux revenus locatifs.

• Tanger : exonérations plus fréquentes sur la taxe urbaine pour les nouveaux projets immobiliers (zones en développement).

Cas particuliers

• Résidence secondaire : pas d’exonération de TPI en cas de revente.

• Bien en indivision : chaque copropriétaire doit déclarer sa part des taxes.

• Achat via société : soumission à l’IS (impôt sur les sociétés) plutôt qu’à l’IR.

• Héritage : les héritiers doivent payer les droits de succession et réinscrire le bien à la conservation foncière.

Encadré pratique

📑 Documents nécessaires pour chaque taxe :

• Pour la taxe urbaine : attestation de propriété + référence cadastrale.

• Pour la TPI : acte de vente, justificatifs des frais de rénovation (pour réduire la base imposable).

• Pour l’IR locatif : bail enregistré + quittances éventuelles.

⏳ Délais de paiement :

• Taxe urbaine : avant le 31 janvier chaque année.

• TPI : dans les 30 jours suivant la vente.

• IR locatif : déclaration annuelle avant le 1er mars.

📍 Où se renseigner :

• Site de la Direction Générale des Impôts (DGI)

• Guichets uniques dans les grandes villes

• Notaires et avocats fiscalistes

Réformes fiscales 2023-2025

Le Maroc a entamé une réforme fiscale progressive :

• Harmonisation des taux de l’IR et de l’IS.

• Réduction progressive de l’IS à 20 % d’ici 2026.

• Objectif : rendre le marché immobilier plus transparent et attractif pour les étrangers.

Cela signifie que d’ici quelques années, certaines charges fiscales pour les sociétés étrangères investissant au Maroc seront allégées.

Conseils pratiques

• Éviter la double imposition : vérifier si votre pays d’origine a signé une convention fiscale avec le Maroc (exemple : France, Espagne, Belgique).

• Toujours passer par un notaire : c’est lui qui calcule et sécurise le paiement des taxes.

• Conserver toutes les factures : travaux, rénovations, ameublement… Elles peuvent réduire la plus-value imposable.

Pour moi, devenir propriétaire au Maroc en tant qu’étranger est à la fois un rêve et un parcours de conscience : comprendre les taxes, anticiper les coûts, sécuriser l’achat, bénéficier des exonérations, et organiser le rapatriement futur des gains immobiliers. Avec préparation, accompagnement juridique et information, cette aventure devient un chemin d’enracinement réussi.

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