Comprendre la fiscalité immobilière au Maroc en 5 minutes

Pourquoi s'intéresser à la fiscalité immobilière au Maroc ?

Si Marrakech évoque les jardins d’orangers, les tajines fumants et les riads à patios carrelés, il ne faut pas oublier que vivre ici implique aussi de maîtriser les règles fiscales du pays. Cela devient indispensable dès qu’on souhaite :

• Acheter un bien immobilier,

• Louer un appartement ou une maison,

• Revendre un logement,

• Ou tout simplement, gérer sereinement son patrimoine.

Et croyez-moi, il vaut mieux s’y pencher dès le début, plutôt que de découvrir une mauvaise surprise lors d’une transaction…

Statut de résident ou non-résident : une différence fiscale majeure

L’une des premières choses que j’ai apprises — souvent après avoir posé les mauvaises questions aux mauvaises personnes — c’est que la fiscalité immobilière dépend largement de votre statut au Maroc.

Si vous êtes résidente fiscale au Maroc

C’est mon cas depuis que j’ai décidé de poser mes valises à Marrakech. Cela signifie que :

• Je passe plus de 183 jours par an au Maroc,

• Mes revenus mondiaux sont potentiellement imposables ici,

• Je suis soumise aux dispositions fiscales marocaines, mais je peux aussi bénéficier de certains avantages, notamment lors de la vente d’un bien.

Si vous êtes non-résident(e)

C’est le cas de nombreux Français ou Belges qui investissent ici sans y vivre toute l’année. Le Maroc impose alors uniquement les revenus générés localement (loyers, plus-values immobilières). Les conventions fiscales signées avec plusieurs pays européens permettent en général d’éviter la double imposition.

Taxes à l’achat d’un bien immobilier au Maroc

Lorsqu’on décide d’acheter un bien immobilier — que ce soit une villa contemporaine à la Palmeraie ou un petit riad à rénover dans la médina — il y a des frais d’acquisition à prévoir. Et pas qu’un peu !

Les droits d’enregistrement

Ils sont fixés à :

• 4 % du prix d’achat pour un bien à usage d’habitation,

• 6 % pour un bien à usage commercial ou terrain non bâti.

La taxe notariale

Ajoutez à cela :

• 1 % du prix d’achat au profit du notaire,

• Et des frais annexes (timbres, conservation foncière, honoraires…), souvent autour de 1 % à 2 % supplémentaires.

💡 En tout, il faut prévoir environ 6 % à 8 % du prix d’achat en frais d’acquisition. Oui, c’est un budget — mais c’est aussi le ticket d’entrée pour un investissement sécurisé.

Fiscalité des revenus locatifs : que paye-t-on si on loue son bien ?

C’est un sujet que j’ai exploré longuement, notamment après avoir mis mon riad en location saisonnière pendant l’été.

Imposition des loyers perçus

Les loyers générés au Maroc sont considérés comme des revenus fonciers et sont donc imposables localement.

👉 Barème progressif :

• Jusqu’à 30 000 DH par an : exonération totale,

• De 30 001 à 120 000 DH : impôt de 10 %,

• Au-delà : impôt progressif pouvant aller jusqu’à 38 %.

Il est important de déclarer ces revenus chaque année avant le 1er mars de l’année suivante.

Location touristique (type Airbnb)

C’est un autre monde. Pour louer légalement en meublé à des touristes, il faut :

• Obtenir une autorisation de la Wilaya,

• Être en règle avec la taxe professionnelle,

• S’acquitter de la taxe de séjour pour chaque nuitée.

Et surtout, rester transparente. Les autorités sont de plus en plus vigilantes sur ce type d’activité.

La taxe d’habitation et la taxe de services communaux

Même si on n’est pas familière avec les taxes locales au départ, on apprend vite que chaque bien est soumis à deux types d’impôts annuels :

Taxe d’habitation (TH)

Elle s’applique uniquement si vous habitez ou faites habiter le bien à titre principal. Le montant dépend de :

• La valeur locative estimée du bien,

• Un taux variable, entre 10 % et 30 %.

Si vous êtes non-résidente ou que le bien est vide, vous êtes exonérée de cette taxe.

Taxe de services communaux (TSC)

Elle concerne tous les biens bâtis, qu’ils soient occupés ou non. Le taux est de 10,5 % de la valeur locative.

📝 Mon conseil : dès l’achat, demandez à votre notaire ou avocat de vérifier si l’ancien propriétaire était à jour de ces taxes. Cela évite bien des complications.

Et la revente dans tout ça ? La fameuse taxe sur la plus-value

C’est LA question que je me suis posée après quelques années : « Et si je revendais mon bien ? »

L’impôt sur la plus-value immobilière (IPVI)

Il est calculé sur la différence entre le prix de revente et le prix d’achat, après déduction des frais et travaux justifiés. Le taux d’imposition est de 20 % de cette plus-value nette.

Mais il y a de nombreuses exonérations, par exemple :

• Si vous avez habité le bien au moins 6 ans de façon continue,

• Si le montant de la plus-value est inférieur à 140 000 DH,

• Si vous vendez un terrain nu après plus de 8 ans de détention.

J’ai rencontré des expatriés qui ont fait de très belles opérations à la revente, à condition de bien gérer les preuves de travaux et les documents fiscaux !

Cas particuliers : biens agricoles, terrains, SCI et autres subtilités

Parce que la fiscalité au Maroc n’est jamais totalement linéaire…

Terrains agricoles ou non bâtis

Ils sont souvent soumis à des règles spécifiques. Par exemple, la revente d’un terrain nu implique un temps minimal de détention (souvent 8 ans) pour bénéficier d’avantages fiscaux.

SCI (Société Civile Immobilière)

Créer une SCI peut être une stratégie fiscale intelligente, notamment pour gérer plusieurs biens ou anticiper une transmission. Mais attention : cela implique des obligations comptables, et souvent un régime d’imposition plus strict.

Mon regard personnel : la fiscalité comme outil de liberté

Je ne suis pas fiscaliste, mais je suis curieuse. Et surtout, je suis convaincue qu’une bonne compréhension de la fiscalitépermet de faire des choix éclairés, d’investir sereinement et de profiter pleinement de la douceur de vivre marocaine.

Depuis que je me suis intéressée de près à ce sujet, j’ai pu envisager d'acheter mon bien à Marrakech en toute confiance, pourquoi pas le mettre en location l’été, et même envisager d’autres projets. Et tout cela en restant en paix avec l’administration fiscale !

Conseils pratiques pour bien débuter

1. Entourez-vous de bons professionnels : notaire, avocat, comptable fiscaliste local…

2. Conservez tous vos justificatifs : factures, contrats, photos de travaux…

3. Déclarez vos revenus à temps : même si vous êtes non-résidente.

4. Renseignez-vous en continu : les règles fiscales évoluent, et les autorités renforcent les contrôles.

Derrière les termes complexes, la fiscalité marocaine suit une logique claire. En tant qu’expatriée à Marrakech, j’ai appris à ne pas la craindre, mais à m’en faire une alliée. Si comme moi vous aimez le soleil, la cuisine locale et la pierre traditionnelle, vous verrez que la gestion d’un bien immobilier ici peut devenir une aventure passionnante… surtout quand on sait à quoi s’attendre.

Et si vous avez envie de découvrir non seulement les subtilités du droit marocain, mais aussi les meilleures adresses gourmandes, les expériences locales authentiques et mes coups de cœur à Marrakech, je vous invite à continuer l’aventure sur mon blog.