Acquisition immobilière au Maroc : droits garantis pour les non‑résidents et conseils pratiques

L’article en bref 💡

➕ Les non‑résidents peuvent acheter des biens immobiliers au Maroc (hors terrains agricoles) avec des droits équivalents aux résidents.

➕ Les lois clés (titre foncier, VEFA, copropriété, code des droits réels) sécurisent les transactions. ➕ Le notaire est obligatoire et assure la traçabilité des fonds pour le rapatriement futur.

➕ Fiscalité relativement avantageuse (frais 6‑7 %, impôt sur plus‑value, taxes annuelles).

➕ Démarches claires : vérification du titre foncier, compromis, acte authentique, enregistrement.

Acquisition immobilière : quelle loi pour les non-résidents ?

Une opportunité ouverte, une protection juridique assurée

Lors de mon expatriation à Marrakech, j’ai été fascinée par la qualité de vie et l’attrait de l’immobilier local. Mais ce qui m’a vraiment rassurée, c’est de découvrir que les non-résidents ont le droit d’acheter un bien immobilier au Maroc, excepté certains terrains agricoles, et jouissent de droits équivalents aux Marocains dans l’immatriculation des biens.

Dans les faits, cela signifie qu’un étranger peut devenir propriétaire d’un appartement, d’une villa ou d’un local commercial, à condition que le bien soit régularisé via un titre foncier certifié par la Conservation foncière (ANCFCC), garantissant sa sécurité juridique

Pourquoi acheter au Maroc en tant que non-résident ?

Posséder un bien au Maroc offre plusieurs avantages :

• Liberté d’usage pour vacances ou location.

• Potentiel de plus-value intéressant selon les zones et projets.

• Accès à des biens de qualité avec un climat, un cadre de vie et une culture uniques.

Cependant, cela nécessite de comprendre le cadre légal et fiscal pour éviter les mauvaises surprises.

Lois essentielles pour les non-résidents

• Dahir du 12 août 1913 – base du système d’immatriculation foncière.

• Code des droits réels (loi 39‑08) – droits de propriété garantis.

• Loi 44‑00 VEFA – sécurise les ventes sur plan.

• Loi 18‑00 – encadre la copropriété et les immeubles divisés.

• Loi urbanisme & bail – règles sur la construction, les locations et l’usage des biens.

Ces lois permettent aux acheteurs étrangers de bénéficier des mêmes protections que les Marocains.

Démarches pratiques

En tant qu’expatriée, voici mon parcours quand j’ai envisagé d’acheter :

1. Sélection du bien : je veille à ce qu’il soit bien enregistré, avec titre foncier et certificat d’état hypothécaire 

2. Compromis ou promesse de vente devant notaire, avec dépôt de garantie (5-10 %) 

3. Due diligence : vérification du titre, zonage, charges, servitudes etc. avec notaire ou avocat local 

4. Acte authentique notarié puis enregistrement auprès de la Conservation foncière → génération du titre foncier sécurisé 

5. Traçabilité des fonds : virement en devise convertible avec attestation de change obligatoire pour futur rapatriement

Fiscalité et coûts

Voici les coûts à prévoir, selon plusieurs sources actualisées :

• Droits d’enregistrement : env. 4-6 % du prix de vente 

• Droit de conservation foncière : environ 1,5 % 

• Frais de notaire, débours : entre 1 % et 2 % 

• Frais totaux à prévoir : 6-10 % du prix, selon les cas 

• Taxes annuelles : taxe urbaine (10-30 % de la valeur locative), taxe sur terrain non bâti 

• Impôt sur la plus-value immobilière (TPI) : 20 %, parfois 30 %, avec exonération possible après 6 ans si résidence principale

Témoignages et anecdotes personnelles

Ma première expérience m’a appris l’importance de filmer l’état complet de la propriété avant signature. Une amie a eu des problèmes avec la caution bancaire : elle avait déposé 12 000 MAD et ne l’a récupérée qu’après un mois de démarches. Ces expériences soulignent la nécessité de suivre scrupuleusement les procédures légales.

Bien choisir le bien et ses caractéristiques

• Éviter les biens non immatriculés (melkia ou coutumiers) : nombreux dans le centre de Marrakech, mais juridiquement risqués sans régularisation

• Zones sensibles (agricoles, frontières, côtières) : requièrent autorisation spéciale ou création d’une structure juridique (SARL, SCI marocaine, etc.)

• Privilégier les VEFA ou biens immatriculés pour plus de transparence et sécurité

Marchés régionaux en 2025

• Marrakech : riads, villas, forte demande touristique.

• Casablanca, Rabat, Tanger : immobilier urbain moderne, rendement locatif intéressant.

• Essaouira, Agadir, zones côtières : résidences secondaires ou touristiques, prix abordables.

Chaque région a ses spécificités, donc bien analyser les tendances du marché est crucial.

Comparaison internationale

Comparé à la Tunisie ou au Portugal, le Maroc offre une fiscalité avantageuse, un cadre légal sécurisé et un processus relativement simple pour les étrangers, à condition de respecter les démarches.

Astuces pour sécuriser son investissement

• Toujours passer par un notaire compétent.

• Vérifier les titres fonciers et servitudes.

• Utiliser des transferts bancaires tracés.

• Comparer plusieurs biens et agences avant achat.

• Conserver tous les documents contractuels.

Acheter un bien immobilier au Maroc en tant que non-résident(e) est sûr et légal. Avec un cadre légal clair, des démarches structurées et un peu de vigilance, c’est une opportunité d’investissement et de vie exceptionnelle. Comme je l’ai vécu, la préparation et le suivi sont la clé pour profiter pleinement de son achat.

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