Marrakech : indice des prix immobiliers quartiers par quartiers

L’article en bref 💡

➕ Prix très variables selon les quartiers : de 5 000 MAD/m² dans la Médina à +25 000 MAD/m² à la Palmeraie.
➕ Médina et Guéliz offrent charme ou vie active à des prix raisonnables, idéals pour primo-accédants.
➕ Hivernage, Palmeraie et Amelkis : luxe et confort avec tarifs premium.
➕ Targa, Massira ou quartiers périphériques : alternatives intéressantes à coûts modérés.
➕ Tendances 2025 : marché stable ou en légère correction, mais la demande d’expats reste soutenue.

Les types de quartiers (avec prix)

Quartiers "haut de gamme" (appartements : 18 000 - 35 000 MAD/m², villas/riads : 15 000 - 30 000 MAD/m² et plus pour les riads rénovés)

• Hivernage : Le quartier le plus chic, avec des hôtels de luxe, des résidences haut standing et des appartements spacieux.

• Palmeraie : Villas somptueuses avec de grands jardins, souvent avec piscine, idéales pour la tranquillité et l'intimité.

• Guéliz (partie récente) : Centre-ville moderne, avec des appartements neufs et des résidences de luxe.

• Médina (riads rénovés de luxe) : Pour ceux qui recherchent l'authenticité et le charme, les riads restaurés offrent un excellent potentiel locatif et une expérience unique.

Quartiers milieu de gamme (appartements : 10 000 - 18 000 MAD/m², petites villas : 8 000 - 15 000 MAD/m²)

• Daoudiate / Majorelle : Proches du centre, offrent des appartements et quelques villas, appréciés pour leur convivialité.

• Massira : Quartier résidentiel développé, avec de nombreux immeubles d'appartements et des commodités.

• Targa : En périphérie, mais avec de nombreux projets immobiliers de villas et d'appartements à des prix plus accessibles, tout en étant moderne.

Quartiers abordables (appartements : 6 000 - 10 000 MAD/m²)

• M'hamid / Azzouzia : Quartiers périphériques en développement, offrant des prix très compétitifs pour les appartements.

• Sidi Youssef Ben Ali : Quartier populaire avec des prix plus bas, pour les budgets limités.

Médina de Marrakech : authenticité et mosaïque de prix

La Médina, cœur historique de Marrakech, offre des riads chargés d’âme. Les prix y oscillent considérablement : de 8 000 MAD/m² pour un riad à restaurer jusqu’à 25 000 MAD/m² pour un riad entièrement rénové, niché près des axes les plus touristiques. Des ventes récentes mentionnent jusqu’à 3 300 000 à 5 500 000 MAD pour des riads luxueux de plusieurs pièces à Rahba Kedima ou Zaouia Sidi Ghanem. Pour moi, c’est le quartier des romantiques, parfait si tu veux te laisser guider par les ruelles et t’ancrer dans la tradition.

Guéliz : l’équilibre entre modernité et tarifs (qui ne sont plus) modérés

Guéliz, la partie européenne de la ville, est prisée pour sa vie active. Les appartements se vendent entre 10 000 et 15 000 MAD/m². Horizonmorocco le juge comme le district le plus équilibré pour investir. C’est ici que j’ai trouvé cafés branchés, galeries et belles opportunités — à mi-chemin entre tradition et atmosphère contemporaine mais devenu trop cher pour ce que c'est.

Hivernage et Palmeraie : luxe et reluxe

Le luxe a un prix, et c’est au Hivernage (hôtels chics, restaurants, vie nocturne) que les appartements rivalisent entre 15 000 à 20 000 MAD/m², tandis que la Palmeraie atteint 20 000 à 25 000 MAD/m². Ce sont des zones pour les amoureux du calme, les familles, ou ceux qui misent sur une belle plus-value locative.

Targa, Massira, Amelkis : résidentiels à prix raisonnables

Les quartiers autour de Guéliz, comme Targa, Massira ou Amelkis, offrent un bon rapport qualité-prix. Targa affiche 1 800 à 2 200 €/m² soit environ 18 000 à 22 000 MAD/m². Massira (I à III), plutôt résidentiel, propose des habitations abordables à classes moyennes. Amelkis & Golf Royal attirent une clientèle internationale autour des parcours de golf, avec terrains plus rares mais très recherchés.

Tendances récentes du marché immobilier à Marrakech

Depuis le début de 2025, l’indice immobilier de Marrakech a légèrement progressé de +0,32 % nominal, mais baisse de 1,26 % en réel (corrigé de l’inflation). Parallèlement, les transactions résidentielles ont chuté de 14,5 % en volume au premier trimestre 2025. Malgré tout, la demande d'expats égraine une demande régulière, notamment pour les locations de villas de haut standing.

Les prix des biens dans le marché immobilier à Marrakech, notamment pour l’achat de villa à Marrakech, ont augmenté de 8 % en moyenne entre 2023 et 2025. Cette croissance reste maîtrisée, mais constante. Aujourd’hui :

• Une villa de luxe dans la Palmeraie se vend entre 700 000 € et 1,5 million €
• Un appartement moderne dans Guéliz ou l’Hivernage se vend autour de 2 500 € à 4 000 €/m²
• Un Riad rénové dans la Médina oscille entre 300 000 € et 800 000 €

Fourchette tarifaires selon le type de biens

En 2025, le marché de Marrakech reste accessible comparé à d’autres villes du Maroc, même si les prix tendent à progresser sur certains secteurs premium. L’analyse fine des tarifs révèle les tendances suivantes :

• Appartements modernes en centre-ville : entre 12 000 et 20 000 MAD/m², selon l’emplacement et l’état.
• Riads dans la médina : vaste fourchette, entre 8 000 MAD/m² pour les biens à rénover et jusqu’à 25 000 MAD/m² pour une maison entièrement restaurée, proche des axes touristiques.
• Villas contemporaines avec jardin : de 16 000 à 30 000 MAD/m², la Palmeraie représentant le haut de gamme du marché.
• Terrains à bâtir : leur valorisation dépend de la proximité avec le centre et des possibilités constructibles.

Ce que ces chiffres racontent : de l’émotion à la stratégie

Ces données dessinent une carte du Marrakech moderne :

• La Médina captive par son authenticité, attire ceux en quête de caractère et de projets de rénovation.

• Guéliz est le bon compromis pour la vie quotidienne et de l’investissement. Le problème étant de vivre au quotidien dans les travaux car maintenant à Guéliz tout est en travaux, on ne trouve pas une ruelle tranquille (j'ai d'ailleurs déménagé pour cette raison).

• Hivernage et Palmeraie sont les refuges de luxe pour des résidents en quête de quiétude ou de rentabilité locative premium.

• Les quartiers périphériques (Targa, Massira) séduisent les familles et investisseurs ouverts.

Personnellement, j’ai aimé m’installer depuis que j'habite ici à Victor Hugo, puis Targa et enfin Majorelle.

Emerging & Eco-Quartiers : espace, avenir et vert

Si la ville ocre se structure autour de quartiers phares comme la Médina ou Guéliz, je suis toujours fascinée par les zones en pleine transformation qui offrent une vision plus futuriste de Marrakech. Parmi elles, Targa et Agdal attirent mon regard. Targa, avec ses lotissements résidentiels récents et ses villas familiales, présente des prix raisonnables tournant autour de 1 500 à 2 200 €/m² (≈ 16 000 à 25 000 MAD/m²). De son côté, Agdal profite d’infrastructures modernisées et d’un bon dynamisme locatif, notamment parmi les jeunes familles et expatriés, avec des tarifs atteignant 1 800 à 2 500 €/m².

Au-delà du confort et du prix, ces quartiers gagnent en attrait grâce à des projets innovants : des résidences durables, du logement écologique, des co-livings et des améliorations de transports et services urbains. Le district de Ménara, voisin immédiat, bénéficie de cet élan avec des opérations durables qui renforcent son attractivité à long terme. Cela montre bien que Marrakech ne brille pas seulement par son histoire, mais aussi par les visions contemporaines qu’elle attire.

Analyse des tendances 2025 : l’immobilier entre demande forte et rareté

Ce que j’ai observé ces derniers mois, c’est un marché immobilier à Marrakech particulièrement dynamique, influencé par une forte demande touristique et un flux notable d’investissements étrangers. Selon les données de Luxurious Properties, les prix ont progressé en moyenne de 8 % entre 2023 et 2025. Autre point marquant : la raréfaction des biens de qualité fait que beaucoup se vendent avant même d’être publiquement annoncés. Ce qui rend la réactivité et le réseau encore plus essentiels lors de la recherche d’un bien.

L’intérêt ne se limite pas à l’achat. Les rendements locatifs sur Airbnb ou Booking sont encore très attractifs : certains riads ou villas peuvent générer 10 à 15 % de rendement brut annuel, surtout au centre-ville ou sur la Route de l’Ourika. C’est cette combinaison de valorisation immobilière et de rentabilité locative qui rend Marrakech si passionnante. Pour moi, cela place l’immobilier local comme un des placements les plus vivants et sensés que j’ai pu explorer ici.

Explosion des prix : une flambée qui inquiète

Depuis début 2024, Marrakech vit un tournant spectaculaire sur le plan immobilier. Le foncier a presque doublé, passant de 500 à plus de 1 000 MAD/m², selon les professionnels du secteur. Dans certains quartiers comme l’Hivernage, Amelkis ou Agdal, où les terrains sont rares, cette pression foncière a entraîné une hausse généralisée de 10 à 15 % en quelques mois. Plus fort encore : dans la Médina, la valeur des riads à rénover atteint désormais celle d’un riad rénové il y a deux ans, signalant une valorisation frénétique. L'annonce de la Coupe du Monde 2030, ainsi que de grands projets d’infrastructure comme la ligne LGV, exacerbe cette dynamique en attirant investisseurs étrangers et fonds touristiques prêts à surpayer les biens.

Locaux pris en tenaille : le logement devient un luxe

L'une des réalités les plus douloureuses de cette inflation est le creusement de l’inaccessibilité pour les Marocains. Pour nombre de ménages à revenus moyens, l’immobilier central reste hors de portée : par exemple, un appartement de 100 m² à 20 000 MAD/m², soit 2 millions MAD au total, constitue un rêve pour ceux dont le revenu mensuel médian ne dépasse pas 10 000 MAD. En outre, la montée des loyers contribue à ce malaise, surtout pour les salariés du tourisme, désormais contraints de vivre à distance de leur lieu de travail, faute de logements abordables. Sur les forums marocains, de nombreux témoignages dénoncent ce paradoxe : des appartements vides maintiennent les prix élevés, tandis que les jeunes, les expats, les familles populaires et les travailleurs locaux peinent à trouver un toit décent. En gros soit tu payes un prix fort (alors qu'avant tu l'avais pour 10x moins cher) pour avoir un logement décent, soit tu vas vivre en périphérie. J'ai vu la dernière fois un appartement en plein Guéliz (rénové ok style bohème avec 3 décos trouvées aux souks et une peinture blanche), une chambre, une cuisine type américaine pour 12,000 dhs, on est ou là ? Même prix qu'à Paris quand j'étais étudiante (et ça date).

La vraie question est : où allons-nous ? Marrakech est en train de devenir un St-Tropez ou Biarritz sans avoir les mêmes prestations. Finalement, Marrakech n'est plus pour ses habitants mais pour les touristes qui rêvent d'une autre vie en achetant moins cher qu'en France ou Belgique ou c'est devenu un gouffre pour investir, mais quel avenir va t'il nous rester ? 

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Vivre ou investir à Marrakech aujourd’hui, c’est naviguer entre fascination et lucidité. Oui, la ville attire par son dynamisme, son climat et son ambiance unique, mais l’explosion des prix et la difficulté croissante pour les locaux de se loger posent de vraies questions sur l’avenir du marché. Les quartiers prisés continueront probablement leur ascension, tandis que d’autres, plus éloignés, pourraient devenir des refuges pour ceux qui recherchent encore un équilibre entre budget et qualité de vie. En tant qu’expatriée, j’observe cette transformation avec un mélange d’admiration et d’inquiétude. Ce que je sais, c’est que Marrakech reste un lieu à part, où chaque rue raconte une histoire — et où, derrière les façades flamboyantes, se joue aussi un enjeu social majeur.

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